De code die door de Nationale Raad van het BIV op 6 juni 2000 werd aangenomen en door de Ministerraad werd goedgekeurd, 
is bijna identiek met de « opgeschorte » code.

De wijzigingen zijn beperkt tot wat neerkomt op een verschuiving en een organisatie van de verplichte exclusiviteit van de taken, 
van het oorspronkelijke artikel 12 naar het nieuwe artikel 19. 

De opstelling van een « nieuwe » code doet op het gebied van het administratieve recht een aantal vragen rijzen, in die zin dat er 
wettelijk twee concurrerende teksten naast mekaar bestaan, omdat de door de Raad van State opgeschorte tekst niet nietig is 
verklaard.

Specialisten in publiekrecht moeten de aard en de « haalbaarheid » nagaan van een ten minste impliciete intrekking van de eerste 
code door de instantie die ze zelf heeft opgesteld.

Deze specialisten zullen zich ook moeten uitspreken over de wettelijkheid van artikels 1 en 2 van de code, die de Nationale Raad
in staat stellen de regels van de code nader te omschrijven en aan te vullen met richtlijnen die oeten worden goedgekeurd door
de minister van Middenstand, en deze verplicht te maken voor de vastgoedmakelaars door publicatie in het officiële Bulletin van 
het instituut.

De kaderwet eist immers dat de opstelling van deontologische normen ter goedkeuring van de Koning wordt voorgelegd bij 
besluit waarover wordt beraadslaagd in de Ministerraad, een besluit dat kracht van gewijsde krijgt door publicatie in het 
Staatsblad.

Maar reeds de inhoud van de « nieuwe » code doet de vraag van de verplichte exclusiviteit van de taken rijzen en doet in het
licht van de jurisprudentie van de Raad van State de twijfel over de wettelijkheid van andere bepalingen nog toenemen.

Het is nuttig te verwijzen naar het Taft-besluit van 24 september 1999, waarmee de Raad van State de eerste deontologische code 
heeft opgeschort, waarmee hij het opleggen van exclusiviteit aan een of meer makelaars censureerde en zodoende « een 
overschrijding door de Nationale Raad van het BIV van zijn wettelijke taak » sanctioneerde.

Heeft de Nationale Raad van het BIV zijn lessen getrokken uit deze sanctie ?

De Raad van State volgt een dubbele redenering :

1. « de deontologie van een beroep verenigt de regels tot bescherming van de eer en de waardigheid van diegenen die het 
uitoefenen, regels die voortvloeien uit de principes van plicht, integriteit, discretie en kiesheid die de relaties onderling en met
hun klanten moeten beheersen ».

2. « het probleem (van de exclusieve overeenkomst) valt niet noodzakelijk onder de deontologie (...). De nagestreefde 
doelstellingen (...) hebben niets te maken met de eer en de waardigheid van het beroep (...) ; daaraan had men evengoed kunnen 
voldoen door een eenvoudige informatieplicht aan de klant, die de vrijheid van iedereen respecteert, veeleer dan door het 
opleggen van een contractuele bepaling, niet alleen aan de leden van het BIV maar ook aan derden ».

Deze redenering over de definitie (en dus het kader) van de deontologie, alsook over het principe van de contractuele vrijheid
van derden die buiten deze deontologie staan, kan duidelijk worden toegepast op verscheidene bepalingen van de code
(de « oude » en de  « nieuwe »), afgezien van artikel 19, dat een exclusiviteit bepaalt (artikel dat afzonderlijk wordt geanalyseerd).

Het gaat om:

- artikel 3, dat de vastgoedmakelaar verantwoordelijk stelt voor de naleving van de deontologie door zijn medewerkers.

 Het is begrijpelijk dat de vastgoedmakelaar deontologisch gezien verantwoordelijk kan zijn voor de daden die worden gesteld 
door de loontrekkenden van zijn kantoor in het kader van gereglementeerde activiteiten (hij is er overigens reeds burgerrechtelijke 
aansprakelijk voor), in zoverre deze loontrekkenden genoemde activiteiten kunnen uitoefenen zonder erkend te zijn, maar dit kan 
niet opgaan ten opzichte van zelfstandige medewerkers.

 Zelfstandige medewerkers zijn immers per definitie al individueel onderworpen aan de deontologische code. De uitbreiding van
de aansprakelijkheid is van aard een juridische impasse te scheppen binnen een zelfde vastgoedkantoor waar zelfstandige 
collega’s werken, als het erom gaat het aansprakelijkheidsgedeelte vast te stellen in de verschillende daden bij 
vastgoedtransacties waarin zij gezamenlijk optreden, zelfs in verschillende mate.

Doordat de code de vastgoedmakelaar oplegt de deontologische principes te doen naleven door zijn zelfstandige medewerkers, 
kan zij ook verwarring scheppen op het gebied van de toepassing van de bepalingen die eigen zijn aan de sociale zekerheid, ook 
al komen de medewerkers uit andere kantoren.

 Sommigen zouden immers kunnen denken dat de uitgangspunten van deze verplichting gelijkaardig zijn als degene die de 
hoedanigheid van werkgever bepalen in de ogen van het sociaal recht, met name gezag, leiding en toezicht. De verplichting de 
deontologische regels te doen naleven kan immers niet zonder controle, die artikel 5 van de code doorlopend wenst.

 De buitensporige uitbreiding van de aansprakelijkheid schept dus verwarring op verschillende juridische niveaus (gedeeltelijk 
onder de bevoegdheid van de wetgevende macht), zodat men de neiging heeft te stellen dat zij alleszins niet thuishoort in het 
kader van een deontologische code, noch van de taken die door de wet aan het BIV zijn toevertrouwd ;

- artikel 4, dat de vastgoedmakelaar een aansprakelijkheid oplegt voor de daden gesteld in het kader van rechtspersonen die
zijn erkenning genieten.

 Ook daar zorgt de code voor verwarring. Hier gaat alvast de redenernig op over de aansprakelijkheid die de code bepaalt ten 
overstaan van zelfstandige medewerkers, overnemen.

 De verwarring vloeit anderzijds voort uit het het ontbreken van een definitie in de code van het begrip erkenning, of alleszins
van een verduidelijking. 

 De erkenning kan immers veelsoortig zijn.

 Aan de ene kant bedoelt men hiermee uiteraard de administratieve erkenning onder, waaraan de vastgoedmakelaar die het 
gereglementeerde beroep wenst uit te oefenen, onderworpen is.

 Aan de andere kant kan de erkenning een opsplitsing inhouden van alle daden van de vastgoedmakelaar, zoals een borgstelling, 
een bekrachtiging, een deelneming in een handelsvennootschap, of een feit dat leidt tot de verwezenlijking van een opschortende 
voorwaarde, in de verrichtingen inzake derden en niet perse inzake vastgoed.

Bovendien beoogt de code de daden van rechtspersonen die de erkenning van de vastgoedmakelaar genieten.

De opsplitsing van de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar beoogt dus een ruime waaier van situaties waarover de 
vastgoedmakelaar geen controle heeft, daden die volledig buiten die van zijn kantoor kunnen vallen.

Door een aansprakelijkheid in te voeren voor daden gesteld door rechtspersonen die zijn erkenning genieten, beoogt de code, 
wellicht onvrijwillig, onder andere de daden gesteld door een onderneming of vereniging waarvoor de makelaar zich garant heeft 
gesteld of waarin hij een deelneming heeft.

 En zelfs als men stelt dat de erkenning uitsluitend betrekking heeft op deze die de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar regelt, lijdt het geen twijfel dat het voordeel van de erkenning indirect van financiële aard kan zijn.

 De erkenning van de vastgoedmakelaar stelt hem immers in staat inkomsten te halen uit gereglementeerde activiteiten, 
vergoedingen waaruit de zelfstandige rechtspersonen van zijn vastgoedkantoor voordeel kunnen halen.

 Een zo ruime invoering van de aansprakelijkheid van de makelaar overschrijdt het kader van een deontologische code, zoals 
uiteengezet door de Raad van State;

- artikel 10, dat de vastgoedmakelaar die een verkoop, de vervreemding van een reëel vastgoedrecht of een handelszaak 
 realiseert, oplegt op een afzonderlijke rekening de ontvangen fondsen en waarden te storten en deze belegging financieel te 
 waarborgen door een borg volgens de modaliteiten die zijn vastgelegd door richtlijnen  (van de Nationale Raad van het BIV).

 Deze verplichting pleegt onder meer inbreuk op het eigendomsrecht van de lastgever voor wie de gelden bestemd zijn en 
verhindert dat hij vrij de betaling van de prijs organiseert en regelt, zowel met de vastgoedmakelaar als met de koper. Terloops 
merken wij op dat met betrekking tot de bouwsector, het krachtens een wet is (de bekende wet-Breyne) dat de betrokken 
aannemers de vastgestelde borg moeten aanleggen om een aantal van hun verplichtingen na te komen. 

- artikel 12, artikel 13, artikel 33, artikel 38 en artikel 43, die respectievelijk het volgende opleggen; het sluiten van 
  schriftelijke opdrachten – en van bepaalde duur -, waarvan de vermeldingen kunnen worden vastgelegd door een richtlijn van 
 de Nationale Raad, de schriftelijke bepaling van erelonen, het voorleggen van bewijsstukken voorafgaand aan de betalingen
 van de rentmeester en de beheerder, het bestaan van beschikbare geldmiddelen van de rentmeester voorafgaand aan de 
 bestelling van alle werken, het sluiten van schriftelijke overeenkomsten die de overdracht van geldsommen door de 
 rentmeester regelen, de opstelling van een lastenboek tussen de beheerder en de mede-eigendom, de opening van een 
 afzonderlijke rekening door de verenigingen van mede-eigenaars, de opstelling van schriftelijke bestellingen voor belangrijke 
 leveringen en werken die door de beheerder moeten worden uitgevoerd . 

Deze bepalingen vormen op verscheidene niveaus een inbreuk op de contractuele vrijheid : in de eerste plaats het opleggen aan 
het publiek (lastgevers en leveranciers, die buiten de deontologie vallen) van formaliteiten (de verplichting tot het opstellen van 
documenten – contracten – bestellingen - geschriften). 
 Een dergelijke verplichting kan blijkbaar alleen worden opgelegd door de wetgevende macht (als voorbeeld vermelden wij wat er 
gebeurt bij bepaalde schenkingen, het arbeidscontract, de landverzekeringen, ...).

Vervolgens komt het niet toe aan een organisme waaraan alleen de vastgoedagenten zijn onderworpen, de inhoud van een 
contract dat met derden wordt gesloten, uit te vaardigen. Deze macht komt alleen toe aan de wetgever of aan de instanties die 
laatstgenoemde aanduidt.

 Het argument dat deze bepalingen deze principes niet op de helling zetten, en dus ook niet de geldigheid van mondelinge 
overeenkomsten, is onaanvaardbaar.
 De personen die de diensten van een specialist in gereglementeerde vastgoedtransacties wensen te gebruiken, moeten zich 
immers uitsluitend wenden tot vakmensen die er op straffe van tuchtmaatregelen toe gehouden zijn de deontologische code na
te leven.
 Dat houdt in dat, terwijl vanuit burgerrechtelijk standpunt de geldigheid van een mondelinge makelaars- of beheersopdracht of 
het doen van mondelinge bestellingen onbetwistbaar is (met uitzondering van de formaliteiten die volgens de wet moeten
gepaard gaan met de aanstelling van een beheerder), de makelaars, wier beroep gereglementeerd is, niet kunnen voorstellen of 
aanvaarden een dergelijke mondelinge opdracht aan te gaan, of een mondelinge bestelling te doen, op straffe van 
tuchtmaatregelen.
Dit vormt enigszins een (gedwongen) « boycot » vanwege een beroep dat nagenoeg een monopolie heeft op
vastgoedtransacties, ten nadele van lastgevers die terecht mondelinge overeenkomsten wensten te sluiten of te aanvaarden met 
derden (particulieren, administraties of leveranciers) die in principe buiten de deontologie vallen.
Het voorgaande geldt uiteraard ook voor de inhoud van de opdrachtsovereenkomsten (en lastenboeken, 
verzekeringsovereenkomsten – cf. artikel 9), waarvoor het beroepsinstituut niet bevoegd is regels op te leggen;

- artikel 16, dat de verplichting van een beroepsopleiding concreet vastlegt.

De kaderwet vertrouwt de Nationale Raad dan wel de opdracht toe maatregelen te nemen inzake de beroepsvervolmaking en 
opleiding van de leden, maar deze taak kan niet worden gerealiseerd via een deontologische code die wordt geacht alleen regels
te bevatten die te maken hebben met de eer en de waardigheid van het beroep.
 De Nationale raad moet de opleiding dus organiseren door een tekst die losstaat van de deontologische code.

- artikel 35, dat de rentmeester verplicht er in overleg met de lastgever op toe te zien dat de huurder een correcte uitvoering 
 van de huurovereenkomst kan genieten, zodat hij het vastgoed normaal kan bewonen of gebruiken.

 Deze bepaling doet afbreuk aan de vrijheid van contractuele relaties tussen de lastgever (derde waarop de deontologie niet van 
toepassing is) en de rentmeester.

 De buitensporige aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar die de code vastlegt ten overstaan van de huurder, overschrijdt 
duidelijk het kader van een deontologische code, die geacht wordt de verhoudingen met de klant te regelen, en dat is zeker niet
de huurder, maar de verhuurder.

 Wij wijzen er voorts op dat de code verplicht toe te zien op een « correcte uitvoering » van de huurovereenkomst, wat verder 
dreigt te gaan dan de notie van wettelijke of conventionele verplichting.

 De term « correct » geeft de uitvoering van de huurovereenkomst een morele ondertoon, wat het kader van de strikt wettelijke en 
contractuele rechten en verplichtingen overstijgt.

 Dat komt erop neer dat men tuchtmaatregelen kan treffen tegen de rentmeesters van de  uitvoering van een als « incorrect » 
geachte huurovereenkomst, maar die gerechtelijk als wettelijk wordt beschouwd, een huurovereenkomst waarvan de rentmeester 
geen partij uitmaakt.

Het « nieuwe » artikel 19 zal beslist het meeste inkt doen vloeien, wegens de kristallisering op de kwestie van de exclusiviteit in
het verhaal ingesteld bij de Raad van State en de censuur van artikel 12 van de  « oude » code (dat heeft geleid tot de opschorting 
ervan).

Deze concentratie is te begrijpen in zoverre artikel 12 betrekking had op de kwestie van de leefbaarheid zelf van ondernemingen
die volledig of gedeeltelijk zonder exclusiviteit werken.

 Volgens de bepalingen van artikel 19 « moet de vastgoedmakelaar zich er bij de lastgever van vergewissen dat de hem 
 voorgestelde opdracht nog niet is toevertrouwd aan een collega. 
Als een collega is belast met een opdracht van dezelfde aard en met betrekking tot hetzelfde goed, moet de vastgoedmakelaar 
laatstgenoemde daarvan schriftelijk op de hoogte brengen en nagaan welke ongemakken uit deze tussenkomst kunnen 
voortvloeien.
Bovendien moet hij ervoor zorgen dat de lastgever geen nadeel ondervindt van de tussenkomst van verscheidene 
vastgoedmakelaars  ».

Dit artikel neigt opnieuw naar een exclusiviteit, omdat de vastgoedmakelaar (op straffe van een tuchtmaatregel die kan gaan van 
een waarschuwing tot schrapping) ervoor moet zorgen dat geen enkele collega al is belast met dezelfde zaak alvorens een analoge 
zaak aan te gaan.

Indien de deontologische code met deze bepaling eerder een normale plicht van hoffelijkheid en collegialiteit dan het opleggen 
van exclusiviteit beoogd had, had zij genoegen genomen met het voorschrijven aan de vastgoedmakelaar van de verplichting
informatie in te winnen over het bestaan van een collega die aan de voorgestelde zaak werkt, in plaats van hem te dwingen zich 
ervan te vergewissen dat er geen collega is die dit reeds doet.

Artikel 19 lijkt de verplichting van de makelaar tot het zich vergewissen van het niet bestaan van een andere makelaar te beperken 
tot de opdrachten die worden voorgesteld door de « toekomstige » lastgever.

Daardoor maakt het een onderscheid tussen deze situatie en de situatie waarin de vastgoedmakelaar spontaan zijn diensten 
aanbiedt.

Het is moeilijk de grondslag van deze ongelijke behandeling te begrijpen, in zoverre de deontologische code (tenslotte een code 
van goed gedrag) a priori ook (indien niet meer) de verhoudingen die ontstaan uit een actieve (« agressieve » in marketingtermen) 
aanpak van de vastgoedmakelaar, had kunnen vastleggen.

Wij merken hier op dat het « oude » artikel 12 de exclusiviteit oplegde van de aan de vastgoedmakelaar « toevertrouwde » 
opdrachten, wat geenszins uitsluit dat zij het gevolg zijn van een voorstel van een potentiële klant of van de vastgoedmakelaar 
zelf.

Het middel dat de vastgoedmakelaar die een opdracht wil krijgen waarmee een collega reeds belast is, ter beschikking staat, is 
schriftelijk contact op te nemen met laatstgenoemde en na te gaan welke nadelen er voor hem uit voortvloeien (nadelen die 
vermoedelijk van financiële aard zijn).

Er dient hier op gewezen dat de vastgoedmakelaar die bij zijn collega nagaat welke nadelen er voor laatstgenoemde bestaan,
wordt geacht de opdracht te hebben gevraagd, in zoverre dat hij krachtens artikel 19 zich alleen hoefde te vergewissen van het
niet bestaan van een concurrent in de hypothese van een voorgestelde opdracht.

Bovendien betreft deze situatie logischerwijze alleen de hypothese van een makelaar die wordt gevraagd een collega te
vervangen wiens opdracht loopt, of met hem samen te werken.

Geen enkel nadeel kan immers worden ingeroepen door een collega van wie de opdracht afloopt ingevolge het verstrijken van
een vervaldag die contractueel met de lastgever werd overeengekomen.

Men kan zich afvragen in welke tijdspanne nadelen naar voren moeten worden geschoven en welke de gevolgen zijn bij verzet
van een concurrent die kan worden uitgewonnen of beconcurreerd.

De code zegt niets over de termijn waarover de huidige collega beschikt om zijn bezwaren in te dienen, terwijl het voor deze
collega nauwelijks denkbaar is dat hij de nadelen aan zijn nieuwe concurrent meedeelt nadat laatstgenoemde zijn opdracht heeft 
aangevat.

Het principe van collegialiteit en hoffelijkheid houdt in dat de  « nieuwe » collega wiens opdracht is aangevangen, niet meer
wordt gehinderd.

Een vastgoedmakelaar die al belast is met een opdracht, moet zijn argumenten aan de nieuwkomer dus kenbaar maken vóór dat 
moment.

Indien er geen minnelijke schikking wordt gevonden tussen de huidige collega en zijn nieuwe concurrent, kan dit de opdracht 
blokkeren, onder meer door de mogelijke inhouding van een deel van of het gehele dossier ten nadele van de lastgever.

Het ontbreken van een tuchtinstantie binnen het BIV, die de macht heeft een oplossing op te leggen in een conflict dat kan 
ontstaan tussen concurrerende vastgoedmakelaars, is niet van aard een snelle deblokkering van de aldus ontstane situatie in de 
hand te werken, zodanig dat alleen de dreiging van een tuchtsanctie bestaat die pas veel later wordt uitgesproken.

De uiterst verwarde complexiteit van de verwikkelingen van artikel 19 zal nog worden versterkt bij een gelijktijdige tussenkomst 
van verscheidene nieuwe vastgoedmakelaars, omdat de nadelen als gevolg van hun tussenkomst van verschillende aard of 
intensiteit kunnen zijn of slechts een bepaalde makelaar kunnen betreffen en andere niet.

En wat te zeggen van de hypothese dat er nadelen bestaan die voor verscheidene vastgoedmakelaars die al voor een lastgever 
werken, ontstaan door de tussenkomst van nieuwe concurrenten.

Fundamenteel zouden zij die verklaren dat de code geen enkele exclusiviteit oplegt, moeilijk kunnen bewijzen waarom de 
tussenkomst van een concurrent nadelen zou kunnen inhouden die voortvloeien uit een niet-exclusiviteit, die volledig wettelijk is.

Dat zou neerkomen op het beperken van het aantonen van nadelen door de « vorige » collega in de hypothese van een exclusieve 
opdracht waarmee hij nog altijd belast is.
Het op deontologisch gebied aantonen van nadelen die voortvloeien uit de tussenkomst van een nieuwe concurrent, is niet erg 
nuttig, want juridisch gezien biedt de exclusiviteit aan een collega die al is belast met een opdracht, de mogelijkheid aan de 
lastgever elke concurrerende tussenkomst te weigeren tot aan het verstrijken van deze opdracht (in principe mag hij betaling van 
zijn erelonen eisen bij verwezenlijking door een derde – of de lastgever – van de zaak waarmee hij belast is).

In elk geval zijn er niet voorbeelden gekend (als er al bestaan) van andere handelaars die verplicht zijn aan hun concurrenten te 
vragen (schriftelijk bovendien) of de uitoefening van hun beroep van die aard is dat het hen nadeel kan berokkenen.

Wat dus sterke gelijkenis vertoont met een voorafgaande toelating tot concurrentie, vormt dus een belemmering van de vrijheid 
van handel en druist dus in tegen de nationale en supranationale wetsprincipes.

Er is echter meer. Artikel 19 creëert al een hinderpaal voor de toepassing van de wet van 30 juni inzake de gedwongen 
mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, want het maakt de doeltreffendheid van het uitdrukkelijke en absolute 
recht van de vereniging van mede-eigenaars (derden op deontologisch gebied) om aan de beheerder een voorlopige beheerder
toe te voegen, ondergeschikt aan een machtiging van eerstgenoemde.

Tot slot, door de vastgoedmakelaars te verplichten voor de lastgever elk nadeel te vermijden dat zou kunnen voortvloeien uit de 
tussenkomst van verscheidene collega’s, doet artikel 19, naast het feit dat het indruist tegen de verplichting (opgelegd in artikel
18 van de code) zich te onthouden van elke houding of daad die nadeel kan berokkenen aan genoemde collega’s, afbreuk aan de 
handelspraktijken.

De verdediging van de verplichte exclusiviteit door het BIV voor de Raad van State in het kader van de vordering tot 
nietigverklaring van de « vorige » code doet immers de vraag rijzen hoe men de verplichting om gelijk welk nadeel te vermijden dat
voortvloeit uit de tussenkomst van collega’s, kan beogen zonder dat dit neerkomt op onder meer een kritiek op de 
niet-exclusiviteit.

In zijn besluit tot opschorting heeft de Raad van State geoordeeld dat in plaats van de verplichting van exclusiviteit, die niets te 
maken heeft met de eisen van eer en waardigheid van het beroep, de voorkeur moest worden gegeven aan het informeren van de 
klant met inachtneming van de vrijheid van allen.
 

Al deze overwegingen willen de moeilijkheid aangeven die een instituut ondervindt om regels uit te vaardigen die zowel het 
beroep als de klanten willen beschermen.

Door anderzijds aan een instituut de macht te geven bepaalde relaties tussen beroepsmensen en hun klanten te regelen, schept
de kaderwet onvermijdelijk interferenties in de relaties met derden, onder wie de medecontractanten van deze klanten, personen
die in principe volledig buiten de deontologie staan.

Bovendien leidt deze situatie onvermijdelijk tot een opeenstapeling van conflicten op gerechtelijk en disciplinair niveau, waarbij 
ofwel personen zijn betrokken die afhankelijk zijn van een instituut zonder dat noodzakelijk van het andere te zijn, ofwel personen 
die gelijktijdig aan de twee onderworpen zijn.

Het is mogelijk dat het BIV niet alle juridische gevolgen van de bepalingen heeft kunnen bevatten of er de volledige betekenis of 
draagwijdte van heeft kunnen inschatten.

Helaas heeft zijn Nationale Raad niet de wettelijke macht om die bepalingen te interpreteren, wat anders de verdienste zou hebben 
dat misverstanden of dubbelzinnigheden werden verholpen.

Het niet bestaan van dit interpretatierecht kan worden verklaard door het feit dat de beperkte termijn om beroep in te stellen bij de 
Raad van State, het onmogelijk maakt onbepaalde tijd te wachten totdat interpreterende bepalingen zijn opgesteld en 
gepubliceerd.
 
Hoe dan op een coherente manier de vergelijking oplossen waarin gelijktijdig parameters voorkomen die tegenstrijdig kunnen zijn, 
zoals de (sterke) concurrentie, de commerciële benadering en de bescherming van bestaande of potentiële klanten ? 

Het probleem berust ook in de omstandigheid dat vastgoedmakelaars handelaars zijn die wettelijk gemachtigd zijn de 
gereglementeerde activiteiten te bevorderen en te ontwikkelen met actieve commerciële methodes en een ondernemende 
marketing.

Vermoedelijk kan het probleem alleen worden opgelost door een wet, een hogere norm die in principe meer personen in het 
algemeen aanbelangt.

Die wet kan eventueel de bescherming van de consument (lastgevers en/of prospects) uitbreiden in het kader van de wet op de 
handelspraktijken (het volstaat te verwijzen naar de opdrachten die zijn gesloten buiten de instelling van de vastgoedmakelaar,
die in zijn gebied vallen).

Zij kan ook de bepalingen van het burgerlijk wetboek inzake de contractuele verplichtingen aanvullen of wijzigen.

Dat alles onverminderd de al bestaande wetgeving op de beteugeling van oneerlijke handelspraktijken.

Men stelt vast dat niets erop wijst dat de wetgever hieraan veel behoefte voelt.

De situatie zou evenwel kunnen veranderen.

Het is immers niet misplaatst of overdreven te geloven dat de wetgever, door het beroepsinstituut de volgens de wet als
essentieel beschouwde taak toe te vertrouwen om een aantal regels op te stellen die de verhoudingen tussen concurrenten en
hun respectieve klanten regelen, het een aanzienlijk vertrouwen schenkt, een kans die zich wellicht niet meer zal voordoen bij een 
nieuwe censurering van de code wegens machtsmisbruik.

Deze censuur zou, in zoverre de Raad van State zich moet uitspreken, bestaan in de nietigverklaring van de als onwettelijk 
beoordeelde bepalingen en wellicht in de tussentijd hun opschorting (als dat al niet gebeurt met de hele code, bij het lezen van het
Taft-besluit).

De opschorting vergt twee voorwaarden die door de hoge rechtspraak worden opgenomen in het  TAFT-besluit :

- het bestaan van ernstige middelen die de nietigverklaring van de akte of het gewraakte reglement rechtvaardigen ;

- het risico dat de onmiddellijke uitvoering van de akte of het reglement een ernstig en moeilijk herstelbaar nadeel berokkent.

De Raad van State heeft in zijn arrest vastgesteld dat de verplichting van de exclusiviteit zo’n risico inhield (risico op inzakking 
van de omzet).

Artikel 19 van de « nieuwe » code zou de Raad ertoe kunnen aanzetten zijn rechtspraak te bevestigen, want de inhoud van het 
risico is hetzelfde gebleven.

Het risico van ernstig nadeel kan evenwel verschillen : de invoegetreding en onmiddellijke uitvoering van de code zouden kunnen 
leiden tot het uitspreken van sancties door de disciplinaire instanties (die gaan van waarschuwing tot schrapping) met verwijzing 
naar bepalingen die later nietig kunnen worden verklaard.

De hoge administratieve rechtspraak zou nu in elk geval logischerwijze door het BIV moeten worden uitgenodigd, ten minste 
impliciet, om een definitief oordeel te vellen over de «eerste » code.

Daardoor zou het BIV het standpunt van wie de vordering tot nietigverklaring heeft ingesteld bijtreden. Deze vorderingen zijn 
gedeeltelijk gericht tegen een oude code waarmee de nieuwe in haar gevolgen grotendeels overeenstemt.