KAMER VAN ARBITRAGE EN BEMIDDELING vzw
SNEL EN DEMOCRATISCH VERZOENEN EN VOORUITKOMEN

BOUWEN - RENOVEREN - MEDE-EIGENDOM
________________________________________________________________
  
Indien er sectoren bestaan waar geschillen zo snel mogelijk moeten worden opgelost, dan zijn het die van de bouw, de renovatie en de mede-eigendom. Ze hebben immers betrekking op het centrum van het privé- of het beroepsleven.

Arbitrage is de ideale procedure om conflicten op te lossen in deze materies waar juridische en interpersoonlijke relaties vaak langlopend zijn.


Bouwen – renoveren

Vaak vergiftigt het kleinste bouwprobleem de levenskwaliteit of vergroot het de ongemakken.

Omgekeerd moeten aannemers hun activiteiten op gezonde wijze kunnen blijven beheren.

Aannemingscontracten betreffende de bouw en renovatie van onroerende goederen vertegenwoordigen een belangrijk deel van alle burgerlijke en handelsgeschillen.

Vandaag kan het maanden of zelfs jaren duren om dergelijke geschillen voor een gewone rechtbank op te lossen. Dan hebben we het nog niet over de beroepsprocedures waarvan men vaak het einde niet ziet.

Het komt dan ook wel vaker voor dat een eenvoudig bouwproject dat normalerwijze in enkele weken of zelfs enkele dagen kan worden gerealiseerd, jaren aansleept alvorens de eventuele betwiste aspecten een oplossing krijgen.

Intussen kan de schade groter worden en kan het verlies hoog oplopen, ongeacht wie verantwoordelijk is. Aanverwante projecten of verbintenissen raken dan geblokkeerd.

Ook de totale prijs van deze procedures voor de rechtbank kan heel hoog oplopen.

Gerechtelijke expertises kunnen eveneens heel duur zijn en het duurt vaak maanden voor de rapporten worden opgesteld en aan de geadresseerden worden bezorgd.

Arbitrage maakt het mogelijk geschillen in enkele weken op te lossen, ook indien er expertises noodzakelijk zijn, daar de arbiter al vóór de eerste [noot vertaler: corriger en français: première] zitting kennis heeft van de elementen in het dossier dat hem wordt overgelegd.

Natuurlijk moet de arbiter, die grosso modo dezelfde bevoegdheden als een rechter geniet, afhankelijk van de aard van de werkzaamheden of materialen een beroep doen op het advies van experts.

Hij waakt er echter over dat de rapporten worden opgesteld door specialisten die hun normale tarieven aanrekenen en binnen heel korte termijnen worden ingediend.

De praktijk lijkt aan te tonen dat aannemers en vaklieden steeds meer aanvaarden dat een arbitragebeding in de contracten wordt opgenomen. Ze beseffen immers dat klanten vastberaden zijn om niet meer te werken met personen die zich uit principe verschuilen achter de willekeur en termijnen van de gerechtelijke procedures, maar dat iedereen het recht heeft snel te weten waar zijn gelijk of ongelijk ligt.

Het verdient dus aanbeveling om het onderstaande arbitragebeding op te nemen in het bestek, het lastenboek of in elk akkoord dat voorafgaat aan de beoogde of besliste werken:

Elk geschil betreffende deze overeenkomst (aannemingscontract, bestek, lastenboek) en al zijn gevolgen zal bij arbitrage worden beslecht door de Kamer van Arbitrage en Bemiddeling vzw (tel. 02/511.39.90 – fax: 02/513.63.29 – e-mail: info@arbitrage-mediation.be – website: www.arbitrage-mediation.be), in overeenstemming met haar reglement.’


Gedwongen mede-eigendom van onroerende goederen en groepen van onroerende goederen

De arbitrage op het vlak van gedwongen mede-eigendom is volkomen geldig zodat geschillen in verband daarmee aan de bevoegdheid van de vrederechter kunnen worden onttrokken.

Arbitrage kan een oplossing bieden voor het hele geschil dat voortvloeit uit de interpretatie of de toepassing van de statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom), het huishoudelijk reglement, de beslissingen van de vereniging van mede-eigenaars of in verband met de relaties met de syndicus.

Naar het voorbeeld van de relaties tussen de bewoners of tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus kunnen ook de betrekkingen tussen de vereniging van mede-eigenaars en de leveranciers door middel van arbitrage worden opgelost. Dit kan zelfs in nauwelijks enkele weken gebeuren indien de arbitrage op correcte wijze plaatsvindt.

Het past op te merken dat de potentiële verlamming van een mede-eigendom immers niet noodzakelijk het gevolg is van interne feiten of conflicten van een mede-eigendom.

Dergelijke verlamming kan, zelfs binnen een aan de basis vreedzame mede-eigendom, voortvloeien uit de uitvoering van contracten die met derden (bv. leveranciers) zijn gesloten, voornamelijk op het gebied van werken, daar de moeilijkheden die ter zake ontstaan gewoonlijk leiden tot interne spanningen op het vlak van aansprakelijkheid en het voorzien van de nodige fondsen.

Op dit vlak kan een efficiënt arbitragebeding een eventuele verlamming vermijden of doen ophouden, des te meer daar niettegenstaande de eventuele complexiteit van een geschil en de tussenkomst van experts de toepassing van het beding in enkele weken kan leiden tot het oplossen van de conflicten.

Heel wat aannemers aanvaarden het arbitragebeding. Ze stellen immers vast dat mede-eigendommen weinig geneigd zijn om hun werking en hun onroerende goederen schade te laten toebrengen door lange gerechtelijke procedures. Bovendien hebben aannemers zelf ook belang bij een snelle oplossing van een geschil dat een weerslag kan hebben op hun beheer of hun financiële leefbaarheid.

De betrokken partijen moeten in principe in het oplossen door middel van arbitrage van interne geschillen tussen de protagonisten van de gedwongen mede-eigendom van onroerende goederen en groepen van onroerende goederen (eigenaars, vereniging van mede-eigenaars, syndicus…) voorzien wanneer een conflict zich daadwerkelijk voordoet (er kan bijgevolg niet op algemene wijze in worden voorzien in de statuten van het gebouw – dit gaat om een zeldzame uitzondering op de mogelijkheid om contractueel en op voorhand te bepalen dat een eventueel conflict door arbitrage kan worden opgelost).

Er kan echter op preventieve wijze worden voorzien in arbitrage voor de relaties tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, door de opname van een arbitragebeding in het contract van de syndicus.

Dit kan als volgt gebeuren: ‘Elk geschil betreffende deze overeenkomst en al zijn gevolgen zal bij arbitrage worden beslecht door de Kamer van Arbitrage en Bemiddeling vzw (tel. 02/511.39.90 – fax: 02/513.63.29 – e-mail: info@arbitrage-mediation.be – website: www.arbitrage-mediation.be), in overeenstemming met haar reglement.’